La verdad es escurridiza. Pero implacable.
Las expensas son cada vez más caras por la inflación y por los aumentos de la carga laboral que se imponen cada año.
Pero no solamente por ello. Hay una gran causa que sobrevuela y es responsabilidad plena del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Efectivamente, a partir de la Ley 3254, el GCBA le dio plenos poderes al Director General de Defensa del Consumidor (DGDYPC) Juan Manuel Gallo (con oficinas en Moreno 1170) para tomar medidas destinadas a defender a los propietarios.
Muy lejos de ello, el Dr. Gallo viene dictando medidas mal fundadas, inconsultas, sin validación técnica, sin sustento normativo y que en todos los casos aumentan los costos de los edificios.
En ningún caso participa a los sectores más afectados: los propietarios y sus representantes, los administradores.
Muchos administradores, convencidos de que parte de nuestra tarea es defender el interés general de la propiedad horizontal venimos luchando -con los medios a nuestro alcance- para limitar y contener las ansias normativas del Dr. Gallo, quien además de multiplicar los costos genera geniales negocios para pocos e intenta someter mediante sanciones arbitrarias a quienes nos oponemos.
En el año 2008 y mediante la Disposición 2614 la DGDYPC resolvió que los matafuegos deben desecharse cuando cumplen 20 años, aun habiendo superando la prueba hidráulica.
Además de eso, los matafuegos deben ser “mirados” por un matriculado cuatro veces al año y recargados anualmente.
Esta carga regulatoria es inédita a nivel mundial y no es la única vigente.
Obligar a los ciudadanos de Buenos Aires a tirar matafuegos que servían significó, por lo bajo, unos 800 millones de pesos en un par de años. Seis estaciones de subte.
Además, y hablando de fuego, apareció en el 2011 la Disposición 415 que versa sobre las instalaciones fijas contra incendio. La misma exige una serie de controles obligatorios que solo pueden llevar adelante las empresas que tuvieron la “suerte” de ingresar en el registro abierto a tal fin.
Esta obligación, que implica unos cuatro controles al año, implica para un edificio de tamaño mediano no menos de $ 12.000 anuales como mínimo. Sumamos 360 millones anuales. El sueldo de unos 4.000 policías.
En plena revolución digital, a partir del 2010 fue incorporando libros inútiles de uso obligatorio para los consorcios: libro de registro de firmas de copropietarios, sanitario y agua potable, certificación de edificio seguro, de ingreso y egreso de proveedores y libro de instalaciones fijas.
Cada libro tiene un costo promedio de $ 200 con su rúbrica y oblea. Y hace unos días, en septiembre, salió una nueva Disposición 2614 que determina la baja inmediata de los flamantes libros “edificio seguro”, “sanitario y agua potable” y de “ingreso y egreso de proveedores”, pero exige uno nuevo en reemplazo de ellos el “Libro de Datos 2010-2011-2012”. Resulta increíble, pero el GCBA le hizo gastar al ciudadano 120 millones de pesos en papel. Talaron un bosque entero para que el Sr. Gallo practique el ejercicio de su poder.
La Disposición 411/2011 estableció un “régimen” de “Edificio Seguro”. Por ella todos los edificios de Buenos Aires debían contratar cada seis meses un ingeniero en seguridad para que verifique que otros profesionales también pagados por el consorcio hayan cumplido con sus controles, como los de limpieza de tanques, Ley 257, ascensores, etc.
Con el tiempo y luego de producir un enorme negocio inicial, el plazo de seis meses se extendió a dos años y se ampliaron los profesionales habilitados a emitir el informe.
La superposición insólita de controles pagada por uno mismo y dirigida a uno mismo tiene un costo anual de más de $ 160 millones. Lo mismo que cuesta el almuerzo para todo el año de 22.000 chicos.
En septiembre de este año y mediante la Disposición 1698 y al margen de todas sus atribuciones decidió que se disponga un curso anual obligatorio de capacitación en temas de seguridad para los encargados de edificios que cuesta $ 500 por cabeza.
Se otorgó autorización para impartir dicho curso a una única institución, el SERACARH, que no tiene ningún parecido con una institución educativa y que fue creada para otra cosa (que también pagan los propietarios).
Es decir, unos 30 millones anuales que alcanzarían para comprar e instalar 15.000 cámaras de seguridad profesionales con conexión IP.
La Disposición 2246 exige la compra de una máscara antihumo cuyo costo ronda los $250 promedio. Sobre dicha máscara la Defensoría del Pueblo de la Ciudad recomendó a la DGDYPC dejar sin efecto la aplicación de dicha resolución por la carencia total de sustento técnico y el INTI la desaconsejó enfáticamente por resultar inadecuada y peligrosa. No hubo respuesta al respecto.
Mientras tanto, los propietarios de Buenos Aires han pagado unos 15 millones de pesos, el sueldo anual de 25 dotaciones de bomberos.
También se exige, a partir de la Disposición 6013, que una porción importante de los consorcios (20% aproximadamente) contraten un seguro de caución por el daño ambiental que pueda producir un edificio funcionando y que tiene un costo anual de $ 1.500 aproximadamente. Insólitamente en Buenos Aires vivir en edificio se considera riesgoso para el medio ambiente, al nivel de la industria petroquímica o extractiva.
La procuración de la Ciudad dictaminó que dicha obligación contradice la Ley Nacional de Ambiente y la Defensoría del Pueblo de la Ciudad recomendó a la DGDYPC rever dicha disposición. Gallo respondió por la negativa, aduciendo que la gente estaba contenta con la nueva obligación.
Aquí se nos van otros 30 millones anuales, suficientes como para mantener funcionando varias escuelas.
La flamante resolución “expensas claras” obliga a liquidar expensas bajo un modelo único, a enviar las mismas por mail, a escanear y publicar en internet los comprobantes, a eliminar el efectivo como medio de pago válido para cobrar expensas y pagar gastos.
Este supuesto “salto al futuro” que ensaya ahora el superior de Gallo, Eduardo Macchiavelli representará un costo adicional de $ 10 por unidad funcional aproximadamente. Es decir, unos 240 millones anuales menos para los ciudadanos de Buenos Aires.
Acá solo mencionamos costos directos y no hablamos del incremento en la burocracia y en los costos de administrar, en las multas injustas y en la corrupción derivada de inspecciones tramposas. Tampoco mencionamos otras disposiciones para no abundar.
Unos pocos no podemos desarticular este monstruo creado a partir y con la excusa de la Ley Abrevaya.
Necesitamos que todos manifestemos nuestro desagrado al Jefe de Gobierno y al Director General en particular para exigir la derogación de estas disposiciones y evitar además que se continúen tomando medidas de irracionalidad semejante.
Comisión Directiva AIPH
CONSIDERACIONES BÁSICAS QUE SUGIERE AIPH: actualizado al 17/10/12
Tener
presente que estas consideraciones sugeridas son las mínimas necesarias
para no incurrir en omisiones que puedan provocar un incumplimiento
desde el punto de vista del buen Administrador y del Consorcio. A las
mismas debe acompañar con la lectura permanente del Reglamento de
Copropiedad y Administración de cada edificio de modo de reunir la mayor
posible información que debe ajustarse legalmente. Aunque parezca
redundante no dejar de convocar al menos 1 vez al año a Asamblea
Ordinaria, rendir en la misma las cuentas, poner a disposición del
cliente la documentación respaldatoria, renovar mandato,
actualizar honorarios, renovar el consejo de propietarios. Con esto no
pretendemos enseñar a nadie a administrar simplemente pretendemos que
sea una simple guía o tal vez un disparador para mejorar la relación con
su cliente. El espíritu está basado en el derecho a la información de
su cliente y en profesionalizar nuestra actividad.
Libros obligatorios (8):
actas, administración, sueldos y jornales, órdenes, conservador del
ascensor, registros de firmas de copropietarios, libro de sanitario y
agua potable (1), libro de certificación de edificio seguro (1), libro
de ingreso y egreso de proveedores (1) y libro de instalaciones fijas
(este último para el caso que corresponda). Nuevo libro: Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDYPC-GCBA. (1) Recientemente dados de baja (Disposición 1809/DGDYPC)
Pólizas de seguros: informar dentro de los 45 días de emisión de la misma al RPA copia emitida por la Cía. de seguros y la planilla de cálculo para el ambiental de incidencia colectiva en original y duplicado firmados por el Administrador. Para el caso de clasificar presentar las pólizas de seguro integral y la de caución por daño ambiental (norma suspendida en cuanto a la información al RPA).
Altas y bajas de Consorcios: informar las mismas ante el RPA dentro de los 30 días.
Para las convocatorias dejar asentado: primera convocatoria, segunda convocatoria, horario tentativo de finalización, registración de los propietarios en el libro de registro de firmas.
En la redacción del acta dejar asentado: entre otros temas, la registración de firmas en el libro antes citado, la entrega de la copia de la ley 3254 y su decreto reglamentario, la apertura o no de una cuenta corriente a nombre del Consorcio, renovación del mandato del administrador, actualización de los honorarios, matrícula actualizada, plazos de obras, obras ilegales a partir del 6/09/10, carencias y estado del cumplimiento de la Resolución 411.
En las expensas: 1) los datos de la Administración completos: razón social, cuit, ingresos brutos o convenio multilateral, situación ante el IVA, RPA, dirección y teléfonos y/o otros medios de comunicación; 2) los datos del Consorcio: cuit, clave del Suterh; mes que se cobra; 3) detalle completo de los gastos indicando: empresa, cuit, dirección, matrícula si correspondiese; número de factura; descripción del trabajo; costo total, forma de pago, número de cuota; 4) estado de cuentas: indicando ingresos, egresos, saldos de todas las caja detallando si hay fondo de reserva, cuota extraordinaria; 5) detalle de morosidad; 6) juicios a favor o en contra del Consorcio: indicando autos, juzgado, expediente, dirección, monto del reclamo, datos del abogado patrocinante; situación del mismo. Extracto bancario si el consorcio tuviese cuenta.
En los recibos: todos los datos de la Administración: razón social, cuit, RPA, dirección, datos del Consorcio, mes que se abona, recibos numerados, detalle de lo que se abona por expensas, forma de pago, firma del Administrador con su aclaración y detallar saldo deudor para el caso de pago a cuenta.
En el edificio tener la siguiente documentación al día:Tanques: certificado de limpieza semestral
Ascensores: anexo II y copia de la póliza vigente del ascensor
Calderas y/o termos: copia del plano de habilitación, copia de la póliza vigente de la caldera y/o termo y planilla con la firma mensual del profesional a cargo
Jabalina: certificado de medición anual de puesta a tierra
Extintores y mangueras: tarjetas y marbetes con sus controles periódicos
Certificado de capacitación anual del encargado (únicamente expedido por el Seracarh s/Disposición 1698/DGDYPC)
Certificación de la entrega de ropa de trabajo, zapatos de seguridad, guantes y cualquier otro elemento relacionado a la higiene y seguridad en el trabajo. Máscara antihumo (la Defensoría del Pueblo de la CABA recomienda dejar sin efecto la Disposición 2246/11)
Instalaciones fijas contra incendio (Resol. 415/DGDYPC)
Pólizas de seguros: informar dentro de los 45 días de emisión de la misma al RPA copia emitida por la Cía. de seguros y la planilla de cálculo para el ambiental de incidencia colectiva en original y duplicado firmados por el Administrador. Para el caso de clasificar presentar las pólizas de seguro integral y la de caución por daño ambiental (norma suspendida en cuanto a la información al RPA).
Altas y bajas de Consorcios: informar las mismas ante el RPA dentro de los 30 días.
Para las convocatorias dejar asentado: primera convocatoria, segunda convocatoria, horario tentativo de finalización, registración de los propietarios en el libro de registro de firmas.
En la redacción del acta dejar asentado: entre otros temas, la registración de firmas en el libro antes citado, la entrega de la copia de la ley 3254 y su decreto reglamentario, la apertura o no de una cuenta corriente a nombre del Consorcio, renovación del mandato del administrador, actualización de los honorarios, matrícula actualizada, plazos de obras, obras ilegales a partir del 6/09/10, carencias y estado del cumplimiento de la Resolución 411.
En las expensas: 1) los datos de la Administración completos: razón social, cuit, ingresos brutos o convenio multilateral, situación ante el IVA, RPA, dirección y teléfonos y/o otros medios de comunicación; 2) los datos del Consorcio: cuit, clave del Suterh; mes que se cobra; 3) detalle completo de los gastos indicando: empresa, cuit, dirección, matrícula si correspondiese; número de factura; descripción del trabajo; costo total, forma de pago, número de cuota; 4) estado de cuentas: indicando ingresos, egresos, saldos de todas las caja detallando si hay fondo de reserva, cuota extraordinaria; 5) detalle de morosidad; 6) juicios a favor o en contra del Consorcio: indicando autos, juzgado, expediente, dirección, monto del reclamo, datos del abogado patrocinante; situación del mismo. Extracto bancario si el consorcio tuviese cuenta.
En los recibos: todos los datos de la Administración: razón social, cuit, RPA, dirección, datos del Consorcio, mes que se abona, recibos numerados, detalle de lo que se abona por expensas, forma de pago, firma del Administrador con su aclaración y detallar saldo deudor para el caso de pago a cuenta.
En el edificio tener la siguiente documentación al día:Tanques: certificado de limpieza semestral
Ascensores: anexo II y copia de la póliza vigente del ascensor
Calderas y/o termos: copia del plano de habilitación, copia de la póliza vigente de la caldera y/o termo y planilla con la firma mensual del profesional a cargo
Jabalina: certificado de medición anual de puesta a tierra
Extintores y mangueras: tarjetas y marbetes con sus controles periódicos
Certificado de capacitación anual del encargado (únicamente expedido por el Seracarh s/Disposición 1698/DGDYPC)
Certificación de la entrega de ropa de trabajo, zapatos de seguridad, guantes y cualquier otro elemento relacionado a la higiene y seguridad en el trabajo. Máscara antihumo (la Defensoría del Pueblo de la CABA recomienda dejar sin efecto la Disposición 2246/11)
Instalaciones fijas contra incendio (Resol. 415/DGDYPC)
Otras recomendaciones:Control de funcionamiento de luces de emergencia
Colocación de antideslizantes y cartelería completa
Barandas
Tableros modernizados con sus disyuntores
Medicina laboral
Botiquín
Certificado Ley 257
Colocación de antideslizantes y cartelería completa
Barandas
Tableros modernizados con sus disyuntores
Medicina laboral
Botiquín
Certificado Ley 257
ENLACES/FUENTES:
Adm.
Adrián Hilarza
